« Назад

Анализ на имотният пазар за 2011 година

Публикувана на 14.11.2012 в 19:45

Общ преглед на имотния пазар през 2011 година

След огромният спад на българския пазар на имоти през 2010 година, през 2011 се забеляза леко оживление и постепенна стабилизация. Това отчасти се дължеше и на намалените лихвени проценти и не толкова завишените изисквания за обезпечение от страна на банките. Имотите продължаваха да поевтиняват, но не с толкова високи темпове. Замразените строителни обекти след началото на кризата отново бяха отворени и по тях започна да се работи. Все пак, това че депресията не е напуснала имотния пазар се усещаше от факта, че нови обекти стартираха много рядко. Основните купувачи през 2011 година бяха българите, които имаха спешна нужда от нов дом. Възрастовата граница на клиентите бе до 45 години. Забеляза се и друга тенденция... Много голям процент от офисите в бизнес сградите останаха празни, като това не се бе случвало до този момент. Нови наематели почти липсваха или ако имаше такива, то те бяха фирми, които искаха да се преместят в по-евтини офиси или чужди фирми, които се опитваха да се настанят на българския пазар.

Банките отново получиха необходимите им ресурси за финансиране на имоти, но те са по-внимателни и гледат да ограничават допуснатите в миналото грешки с недобросъвестни кредитополучатели.

Страхът от кризата през 2011 година не позволи на много строителни предприемачи да започнат нови обекти. Издадените строителни разрешения бяха с около 2% по-малко от тези през 2010 година, а по тази причина новите застроени площи бяха 4,9% по-малко през 2011 в сравнение с предходния отчетен период. За сметка на новите обекти, тези, които бяха завършени и пуснати в експлоатация бяха с почти 30% повече. Като обща цифра, през 2011 година в страната са стартирали строежите на 552 жилищни имоти, от които под 10% са в столицата.

Най-търсени се оказаха имотите, с площ от около 60 до 120 квадратни метра, с или 3 стаи. Средните продажни цени бележат понижение с 6,73% за 2011, а цените на наемните жилища и имоти падат с 6,45%.

Обзор на строителството на имоти през 2011 в големите градове

През 2011 година глобалните процеси в света не позволяват на строителния бранш в България да се разгърне напълно. Ако погледнем разрешителните за строеж през последните 5 години, то ще забележим отчетливия спад, който започва от 2007 година. 2011 година нивата са доста по-ниски от тези през 2009, но сравнени с тези през 2010 година, те са относително изравнени.

София естествено е водач в получените строителни разрешения, като там са получени 535. Бургас е най-близо до столицата с 532 разрешителни, а Пловдив и Варна са съответно с 488 и 437. Сравнено с предишната година, София и Варна са с отрицателен прираст на новите разрешителни за строеж, като спадът при тях е 10,23% и 4,38%. В Пловдив и в Бургас се забелязва ръст в строителството на жилищни имоти, който обаче е незначителен – 2,31% и 3,1% съответно.

Имотите, чието строителство е започнало през 2011 година, като брой са най-малко в сравнение с последните 5 години. Общият им брой е 2552, като в тях има 7096 жилища. Това означава, че спадът спрямо предходната (също слаба година) при броя на сградите е 2,4%, а апартаментите в тях са с 11,4% по-малко. Като разгърната застроена площ, спадът е 7,76%, като това в реални цифри е 924002 квадратни метра.

В Бургас, Варна, Пловдив и София е започнато строителството съответно на 365, 321, 257 и 216 сгради през 2011 година. Съпоставката с предишният отчетен период показва, че единствено в най-големият български град се наблюдава спад и то значителен (цели 31,65%). За разлика от него останалите най-големи градове бележат прогрес, като най-значителен е той в морската ни столица с 30,5%. Какво можем да кажем за останалите големи градове?

Строителството на нови сгради за 2011 година в Русе е 36 броя, в Стара Загора е 161 броя, Благоевград – 147, Добрич – 101, Велико Търново – 70 и Шумен – 41. Логично е в Стара Загора да има най-активно строителство, тъй като този град винаги е бил привлекателен, особено с близостта си до големи индустриални обекти като комплекс Марица – Изток и заради стратегическото си местоположение.

Броят на завършените сгради през 2011 година е много по-висок в сравнение с 2010, което доведе до леко размразяване на пазара.

Сградите получили акт 16 в София бяха 195, в Бургас и Варна те бяха значително повече – съответно 449 и 527 броя. Пловдив е в дъното на тази класация със само 150 сгради с разрешително за ползване.

Предлагани имоти на пазара през 2011 година

Най-голям процент от предлаганите имоти са в сградите „ново строителство“ и „старо ново строителство“ - 48,6, следвани от тухлените жилища с 28,1 и панелните с 23,3.

Най-голям пазарен дял в предлагането държи новото тухлено строителство с квадратура между 50 и 86, а в панелните блокове средния размер на предлаганите имоти е между 60 и 90 квадратни метра.

В София, най-много апартаменти се продават в Студентски град, Зона Б-5 и Б-18 и Манастирски ливади.

Във морската столица най-активно е предлагането в широкия център, най-вече около лятно кино „Тракия“ и т.н. „кръгла“ банка, а от кварталите водещ е Левски, в който се намира техническия университет и втори корпус на икономическия университет и това предопределя изграждането на доста нови жилищни сгради с по-малки апартаменти. След него са крайните Владиславово, Галата и Аспарухово, а не малко са и предложенията от съседния на Владиславово Възраждане.

Предложенията в Бургас не са толкова локализирани, там може да отличи само Меден Рудник, в който кипи голямо строителство в последните 5-6 години. Като цяло обаче в Бургас може да се каже, че предлаганите жилища са равномерно разпределени в централната част и в кварталите.

В Пловдив, най-много жилища се продават в кварталите Тракия и Смирненски.

Във Велико Търново се забелязва раздвижване в предлагането на имоти, най-вече в квартали като Акация, Колю Фичето и Акация, но като цяло търсенето е на доста ниско равнище и до сделки не се стига лесно.

В Стара Загора, най-често пусканите на пазара имоти са в района на Аязмото, бившата „Баня Пиперка“ и Техникумите, а също и в кварталите Железник, Зора и Самара 1, 2 и 3, но в тези квартали голямата част от строителството е панелно и търсенето не е особено голямо.

Търсенето на имоти през 2011 година

В предходните години имаше тенденция да се търсят малки имоти, най-вече си инвестиционна цел, но този тренд не се запазва през 2011 година, тъй като водеща сила за купувачите бе нуждата от ново основно жилище. Предпочитанията бяха насочени към апартаментите с 2 или 3 стаи, по-рядко с 4, тъй като ресурсите на купувачите не бяха достатъчни за повече стаи. Границите между 60 и 120 квадратни метра бяха оптимални за 2011.

Що се отнася до вида строителство, купувачите се насочваха повече към старото строителство, най-вече тухленото, основно поради факта, че тук те намираха най-добра пропорция между чиста жилищна площ и цена, а и качеството тук и размерите на стаите са много добри. Неизбежността на плащането на големи общи части в новото строителство по-скоро отблъскваше търсещите имоти през разглеждания период. Проблем при новото строителство е и желанието на архитектите да проявяват по-голяма фантазия, което в почти 100% от случаите води до красота, но не и функционалност. Получават се малки тераси с непрактичната ромбоидна, триъгълна или трапецовидна форма, големи скосявания в стаите, ъгли различни от 90 градуса, които затрудняват изключително много собствениците, тъй като голяма част от мебелировката трябва да бъде изработена по поръчка, което естествено я оскъпява значително. Много често и разпределението на стаите и самата им големина също не са задоволителни, като се получават доста преходни стаи или обединени стаи с много голяма площ, трудна за отопление или охлаждане.

2011 година се оказа много добра за жилищата комплексите от затворен тип. Спокойната среда и добрите условия тук бяха водещи за търсенето именно на такива имоти.

Търсенето на клиентите естествено се води от възможностите.

В София, по-заможните купувачи се спират на елитните квартали Драгалевци, Бояна и Симеоново или големите апартаменти в централната част на града, хората със средни доходи се насочват към Дианабад, Мусагеница, Дървеница, Младост, докато тези с най-ниско месечно заплащане предпочитат Люлин, Западен парк, Овча купел, Надежда и Дружба.

Във Варна клиентите с най-големи възможности се насочват към Гръцката махала и районите около Катедралата и общината, както и в близост до Морската градина, докато района на Автогарата, Левски и Чайка са за средния клас купувачи. Аспарухово, Възраждане и Владислав Варненчик са най-непрестижните квартали и съответно клиентите с най-малко финансови възможности ги предпочитат.

В Стара Загора традиционно най-предпочитана е централната част, а също голямо внимание се обръща и на Аязмото. Близките квартали са желани от клиентите среден клас, докато кварталите Железник, АПК, Зора и Самара – 3 са за по-неплатежоспособните клиенти.

И през 2011 година цената на жилищата бе основа за вземането на решение дали да се купи дадено жилище или не. Средните цени, на които се получаваха сделките в отделните градове са:

  • София – 56000 евро
  • Варна – 59000 евро (морската столица по традиция е с по-високи цени на продажбите и на наемите в последните години)
  • Бургас – 36000 евро
  • Стара Загора – 32500 евро
  • Велико Търново – 25500 евро

Купувачите най-често са млади хора до 45 години.

Тенденции за офис площите през 2011

През 2011 година се забеляза една много неприятна тенденция, най-вече за инвеститорите, които са закупили голям брой офиси с цел отдаването им под наем. Много бизнес сгради са заети на не повече от 25-30%, а търсенето е в пъти по-малко от предлагането. Цените на офисите под наем продължават да падат със стремителни темпове, но това не оказва положително въздействие върху търсещите офис площи. Най-често клиентите са фирми, които си търсят по-малък или по-евтин офис, заради свитите възможности. Другите клиенти са обикновено чужди фирми, които сега навлизат на българския пазар. Търсят се най-вече офисите в централните части на населените места, но задължително с място за паркиране.

Търсене и предлагане на къщи и вили

Селските райони се превърнаха във все по-желана дестинация за търсещите изгодни имоти през 2011. Тук се наблюдава все по-значително раздвижване, като най-предпочитани са малките планински села, задължително с добра инфраструктура и канализация. Вилите се търсят основно около черноморието, но и в близост до зимните курорти. Цените на къщите и на вилите в зависимост от местоположението и състоянието им са паднали с близо 2-3 пъти от началото на кризата, но сравнено с 2010 година спадът е почти незабележим – 1,63 до 2,15%.

Земеделска земя – все още добра инвестиция

Земята бе добра инвестиция преди 2007 година, когато цените и бяха стигнали своя пик. От тогава тя се обезцени значително, но през 2011 година бе добре да се вложат средства в земеделската земя. Забеляза се значително търсене, което доведе до покачване на цените с до 12%. Това се дължеше и на помощите от Европа за земеделските производители, които започнаха да търсят все повече свободни площи. Голям интерес към земята се наблюдаваше в областите Хасково, Добрич, Видин, Плевен и Ямбол.

Търговските помещения

2011 година бе изпълнена с много лек оптимизъм що се отнася до обектите, които са търсени и предлагани с търговска цел. Голяма част от помещенията бяха освободени от своите наематели, но свиването в предлагането не можа да се премахне, тъй като в цялата страна нямаше откриване на по-големи търговски центрове или ако имаше такива, те бяха с прекалено завишени наеми, които отблъснаха наемателите. Най-вече се засили търсенето от страна на търговците, които намериха нови концепции и нови продукти, които са желани от купувачите, а именно тези за биопродукти и здравословни храни. 

Категория: Анализи на имотния пазар
ПРОДАЖБА НА ИМОТ БЕЗ ПОСРЕДНИК - ПРЕДИМСТВА И НЕДОСТАТЪЦИ

    Във времето на настоящата световна криза продажбата...

Анализ на пазара на имоти за 2012 година

През 2012 година бяха забелязани положителните нагласи в участниците на имотния...

Бързо ръководство за покупка на имоти без посредник

Това е една от най-големите покупки в живота ви и малките грешки могат...

Всички статии
Колко обяви за имот като моя има и колко клиенти са търсили такъв в сайта?

Сайтът за безплатни обяви за имоти ImotiFree.bg предлага уникална възможност...

Купувате имот - планирайте добре избора си!

При всяка сделка на покупко-продажба повечето рискове са за купувача. Това...

Имоти под наем - пазете се от измамни оферти и брокери!

 След като сте избрали желаните райони и сте наясно с големината на търсеното...

Всички съвети