« Назад

ПРОДАЖБА НА ИМОТ БЕЗ ПОСРЕДНИК - ПРЕДИМСТВА И НЕДОСТАТЪЦИ

Публикувана на 13.11.2012 в 14:08

    Във времето на настоящата световна криза продажбата на имот се превръща в предизвикателство за всеки собственик и агенция за недвижими имоти. В ситуация на слабо търсене на пазара на имоти, при предлагане, което значително изпреварва търсенето, на колебливост, несигурност и претенциозност на купувачите, реализирането на сделките става по-бавно, договарянето на цената - по-трудно, необходимите компромиси от страна на продавачите - все повече. Затова въпросът, да се ползват или не услугите на посредник, който винаги е бил дискусионен, има някои нови аспекти, които ще се постараем да засегнем в настоящата статия. Желанието ни е тя да бъде обективна и практически полезна за собствениците на имоти, като ви помогне при вземане на правилни и изгодни за вас решения.

Още в началото трябва да направим една изключително важна уговорка с цел яснота: когато говорим за агенция за недвижими имоти, посредник или брокер, винаги предполагаме отлична професионална подготвка и работа от негова страна. Тази преценка и съответният избор е само ваш. За самозваните, неуки и некомпетентни "посредници" няма смисъл да говорим и обсъждаме. Да разгледаме и направим сравнението по естествените етапи на протичане на една продажба на недвижим имот.

     1. ОПРЕДЕЛЯНЕ ЦЕНАТА НА ИМОТ ЗА ПРОДАЖБА

    Във всеки случай ви съветваме вие сами да се постараете да определите цената, отчитайте реалностите, а не своите желания или нужди - те не интересуват купувача. Никой няма да ви плати по-висока цена от собствената си оценка за вашия имот, сравнявайки го с аналогични и близки като състояние други такива. Затова направете необходимите усилия да се ориентирате в офертните цени на имотите във вашия район, избирайки първо най-близките като големина, вид на строителството, етаж, изложения, състояние. Разгледайте и офертите, които се отклоняват от последните три изброени основни характеристики - така ще можете да придобиете реална представа за диапазона на цените. При всичко това бъдете абсолютно обективни, защото лесно можете да заблудите себе си, но трудно ще излъжите пазара. Помъчете се да изключите емоциите, своята привързаност към имота, сантиментите, свързани с него, труда, който сте положили за неговото придобиване, подобряване и поддържане. Колкото по-добре се справите с тази задача и свикнете с мисълта, че просто извършвате една търговска сделка, толкова по-лесна и изгодна ще бъде вашата продажба.

     В крайна сметка, определете две цени - офертна и минимална, като последната запазете за себе си и не бързайте да я споделяте с брокера. Надценената стойност ще отблъсне голяма част от потенциалните купувачи, които дори няма да извършат оглед на имота, подценената е финансова загуба, от която трябва да се пазите. Използувайте оценката, която сте направили като офертна цена при публикуване на ваша обява за продажбата в печатните медии или в интернет пространството. Приемаме, че вие сте подходили обективно и отговорно към този етап.

    Ако работите с посредник, поискайте неговата собствена оценка на имота, преди да му съобщите своята. Имайте предвид, че са възможни по-големи отклонения и разминаване в двете оценки по следните причини:

        - По-често брокерът ви предлага занижена цена. Това е лесно обяснимо. В повечето случаи агенциите разполагат с клиенти, за които вашият имот може да представлява интерес. При работата с тях и провеждането на огледи до този момент, брокерът си изяснява какви са техните изисквания, както и каква е сумата, която те са склонни да платят. Ако цената, на която вие се съгласите да се продава имота е близка или дори по-ниска от максималната сума на някой от клиентите на брокера, това за него е почти извършена сделка. Той спестява време и разходи за огледи на имота ви, пари за реклама, постига бърза сделка, като при това няма намесен друг негов колега и посредникът получава и двете комисиони - от вас и от купувача. Това можем да наречем "шестица от тотото", но не за вас. Все пак ако предложената цена надвишава вашата минимална, и особено ако времето за реализация на сделката е важно за вас, нашият съвет е да я приемете.

        - Напълно възможно е брокерът да ви предложи по-висока цена от определената от вас. Това се получава в два случая: или посредникът "не е в час", или в желанието си да му предоставите имота си за продажба, както и да не разпостранявате офертата при други негови колеги ви обещава нещо, което сам знае, че не може да се осъществи реално. При това той разчита, че в процеса на сделката вашето търпение ще започне да се изчерпва, и вие ще намалите цената до пазарната. Това напълно противоречи на вашите интереси - забавяне на продажбата във времето и финансови загуби при падащи цени на пазара. Приемайки така определената цена за "експертно мнение", каквото желание е нормално да имате, вие я превръщате в офертна. При това я използувате когато предлагате имота си на други агенции или при публикуване на ваши обяви, което просто стопира реализацията на сделката ви.

       В заключение по този въпрос: независимо дали продавате с или без посредник, задължително не пестете усилия максимално добре и обективно да определите реална офертна цена за имота си, както и периодично да я коригирате, като следите състоянието на пазара.

    2. ОГЛЕДИ НА ПРОДАВАНИЯ ИМОТ

    Ако желаете да извършите продажбата на имота без посредник, вие сте този, който уговаря, осигурява и присъства на огледите с потенциалните купувачи. Тук могат да се дадат много на брой и важни съвети как е най-добре да се справяте с тази задача, което ще направим в отделна обширна и подробна статия. Най-важното в това отношение с няколко думи: уговаряйте си огледите с достатъчно запас от време за придвижване до мястото, бъдете точни, не досаждайте с прекалено много обяснения на купувачите - те имат и очи да гледат, и ум да разбират. Отделете се от тях и ги оставете спокойно да разгледат имота, както и ако желаят да обсъдят нещо насаме. Никога не влизайте в обяснения и спорове за продаваните в района имоти, тяхното състояние и цени. Просто приемете, че купувачите са по-запознати от вас с тези подробности. Не задавайте въпроси от типа "какво не ви хареса?", "хареса ли ви?", "ще го купите ли?", изчакайте спокойно техните въпроси за подробности, разяснения и коментари.

    Продажбата чрез посредник на пръв поглед ви освобождава от ангажименти на този етап от сделката. Давате ключове на брокера, и чакате обаждане от негова страна при наличие на купувачи, желаещи да закупят имота ви. По този начин вие спестявате време и средства, но какво можете да загубите? Комисионната не я считаме за загуба - при такъв ваш избор сте приели, че ще я платите. Остават обаче други подробности, на които искаме да ви обърнем внимание. Цялата информация относно хода на продажбата на този етап можете да получите само от брокера, и трябва напълно да се доверите на всичко, което чувате! Доверието е хубаво нещо, но когато нямате никаква възможност да проверите верността на думите, има реална опосност да ви се поднася изопачена, непълна или дори съзнателно манипулираща ви информация. За вас е важно да знаете реално колко огледи са извършени на вашия имот, какви са потенциалните купувачи, какви са техните забележки, какво е виждането им за офертната цена и допълнителните условия по сделката - начините на плащане, времето до нотариалното изслушване, срока за предаване на владението.  Яснотата по всички тези въпроси ви позволява вземане на правилни и адекватни решения на следващите етапи от сделката.

    По тази причина нашия съвет е: дори да работите с посредник, ако имате тази възможност, постарайте се да присъствате на огледите на имота, организирани от него.Разбира се, не трябва да се натрапвате и да се опитвате да изземвате функциите на посредника, да го поправяте или допълвате непрекъснато. Ако прицените, че той не се справя добре и не сте доволни от начина на неговата работа, просто прекратете отношенията си с агенцията.

    3. ПРЕГОВОРИ С КУПУВАЧА

    Това е най-важния етап, който притеснява особено много собствениците на продавания имот. Така или иначе той е необходим, независимо дали работите с посредник или самостоятелно. Ако подходите внимателно и отговорно към тази част от сделката, имате голям шанс да я приключите успешно и изгодно за вас.

        а) Ако сте повече съсобственици, изградете общо единодушно мнение по финансовите и технически параметри на продажбата. Определете един от вас, когото считате за най-добър в тази насока. Този ваш представител ще бъде основния участник в преговорите, ще отговаря на въпросите, ще поставя изискванията и ще взема решенията в рамките на общото мнение.

        б) Бъдете максимално гъвкави и отворени за предложенията на отсрещната страна, обмисляйте ги внимателно и реагирайте бързо и адекватно. Постарайте се при вземане на решенията да оценявате всяка подробност в пари, които да добавяте или вадите от цената. Например отлагане на предаването на владение с три месеца е равносилно на спестени от вас три месечни наема, които бихте платили за жилище. По същия начин подхождайте към обзавеждане и оборудване, което купувачът иска или не иска да включи в договаряната цена. Разберете, че вие се конкурирате и състезавате с други продавачи за парите на всеки купувач! Не проваляйте продажба за хиляди евро заради стария бойлер или старата спалня, които след демонтаж и нов монтаж едва ли ще стават за употреба.

        в) Не затваряйте вратите за себе си при преговорите - винаги оставяйте възможности да удовлетворите и приемете дадено предложение. В същото време ясно и категорично устоявайте важните елементи по сделката, за които сте решили че няма да бъдат обект на преговори.

    Участието на добър посредник - агенция за недвижими имоти, наш консултант или добър в тази област адвокат в този етап може да бъде от голяма полза за успешното му завършване - подписване на предварителен договор и даване на капаро. Погледнато реално, независимо от това кой е посредникът, той винаги води преговорите към успешен край, движен от собствения си материален интерес. Накратко казано: има сделка, има пари, няма сделка, няма пари!

    4. ПОДГОТОВКА НА ДОКУМЕНТИ

    След подписване на предварителния договор, вие като собственици на продавания имот имате определени задължения, едно от които е подготовката и предоставянето на необходимите за сделката документи. Ако сте ползвали квалифицирана помощ, би трябвало да имате списък с необходимите документи. Просто се организирайте и ги подгответе. Разходите за тяхното набавяне са почти винаги за ваша сметка. Отделете необходимото време, като предвидите посещение на всяка инстанция поне два пъти - за подаване на съответното искане и получаване на готовия документ. Имайте предвид следните особености:

        а) Всеки от съсобствениците има право да се снабди с документ касаещ имота без участие или упълномощаване от другите. Например скица, кадастрална схема, удостоверение за тежести, удостоверение за данъчна оценка, удостоверение за наследници и други.

        б) Има документи, които се издават само лично или на редовно упълномощено лице с нотариално заверено пълномощно. Например удостоверения за семейно положение, за липса на данъчни задължения и други.

        в) Съдействието за подготовка на документите от страна на агенциите за недвижими имоти е силно разтегливо понятие. Затова много добре уточнете с посредника точно какво се включва и как ще се извърши, за да избегнете недоразуменията. Ако той просто ви направи списък с необходимите документи и ви обясни къде точно да отидете за всеки от тях, каква е разликата с продажбата без посредник?

    5. НОТАРИАЛНО ИЗСЛУШВАНЕ НА СДЕЛКАТА

    Финален етап, за протичането на който отговорност носи съответния нотариус. Изборът му обикновено не зависи от вас, а от купувача на имота, понякога кредитиращата покупката банка или агенцията. Нотариалните такси най-често се дължат от купувача и негово право е да вземе решение при този избор. За вас като собственици на продавания имот са важни единствено начина и сроковете за получаване на дължимия остатък от цената. Затова задължително посетете нотариуса преди деня на сделката. Задайте всички въпроси и поискайте точно да получите отговори кога и как ще стане разплащането. Дори да работите с препоръчан от нас консултант, агенция или избран от вас или купувача адвокат, нашия съвет е да поискате от него организиране и провеждане на тази среща. Явявайки се пред нотариуса за изслушване на сделката, трябва да сте напълно наясно по всички етапи, начини и срокове за плащане!

    В заключение на въпроса с или без посредник? Отговора трябва да намерите вие, а нашият е - защо не и двата варианта? Когато имате достатъчно информация и яснота по етапите и особеностите на една продажба, можете да вземете адекватно решение. Реалният поглед показва, че извършването на продажба на имот без посредник е възможна и не много сложна задача. Нашата цел е този сайт да ви помогне при нейното решаване. Да ви даде възможност обявата ви да стигне точно до купувачите, които търсят имот от частни лица и които имат желание да спестят разходи за комисиона. Принципът при залагане в конните състезания е "не залагай само на един кон!". Не мислите ли, че той е приложим и при продажбата на имоти?         

Категория: Полезно е да знаете...
Анализ на пазара на имоти за 2012 година

През 2012 година бяха забелязани положителните нагласи в участниците на имотния...

Бързо ръководство за покупка на имоти без посредник

Това е една от най-големите покупки в живота ви и малките грешки могат...

Всички статии
Колко обяви за имот като моя има и колко клиенти са търсили такъв в сайта?

Сайтът за безплатни обяви за имоти ImotiFree.bg предлага уникална възможност...

Купувате имот - планирайте добре избора си!

При всяка сделка на покупко-продажба повечето рискове са за купувача. Това...

Имоти под наем - пазете се от измамни оферти и брокери!

 След като сте избрали желаните райони и сте наясно с големината на търсеното...

Всички съвети